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物流专题

孔庆广:物流园区平均空置率达6成 还能热多久?

更新时间:2013/7/30 8:51:00 来源: 浏览:959 次

  物流园区热,还能持续多久?实际上,目前的物流园区热是由三股力量造成的。一是地方政府。规模大的物流园区基本都由各级地方主办,即可以解决人员安排,又可以形成新的财政收入来源,当然也可以拉动经济增长。二是房地产开发商。随着国家对住宅市场调控政策的持续影响,房地产商转战产业地产,以物流园区的名义进行商业开发销售。三是电商。电商的高速发展,带来对物流的强大需求。电商介入物流,也有烧钱之后的圈地嫌疑。

  在物流园区的发展过程中,不乏有部分地区和企业借物流之名出现“圈地”现象,因此有关方面估计的我国物流园区的平均空置率约为60%。当下,物流园区的圈地时代已经基本过去,物流园区已经从盲目跟风到理性经营,开始注重后期的经营和服务。

  商贸批发市场,还是物流园区吗?

  我国物流园区种类繁多,没有比较统一的规范标准。业内的一般共识是“根据物流园区依托的对象,把物流园区划分为货运服务型、生产服务型、商贸服务型和综合服务型四种”。但是在实际建设和运营中,往往会演化成各种不同的具体业态。比如按照物流园区的规模,广义的物流园区又分为物流园区(狭义的,一般是政府主导,占地从几千亩到几十平方公里不等)、物流基地(一般占地在几百亩,吸引其他物流企业入驻)和物流中心(一般占地也就几万平方米,大型物流企业自用为主)三大类。而从功能上来看,公路港和农产品冷链越来越引起业内的关注。比如公路货运型物流园区,也称为公路港其功能已经从单纯的城际物流和城区配送,拓展到快递分拣和电商分拨,包含保税、监管的“无水港”,以及商用车的销售、维修和汽车用品等。

  物流在我国是一个难以界定的宽泛概念,而从2012年版《城市用地分类与规划建设用地标准》中并没有把一般性商贸市场纳入物流用地,实际执行也没有明确的要求。

  物流园区到底应当建在哪?建多大?

  目前的实际情况是,各级地方政府都在热衷物流园区的建设,甚至一个偏远的县级市也会规划几个物流园区,而且动辄占地上千亩!

  应当看到,如果说商业地产推动了或者说迎合了中国城市化,而物流园区建设则是城镇化的重要推手,在未来中国调整二元社会结构中会发挥更为重要的作用。因此,物流园区项目选址,一般会综合考虑市场需求、产业基础和区位交通三大因素。物流园区是实现物流企业办公、货物集散和运输等服务活动的基础性设施,为了使物流园区能够集中体现在功能上的有机分工、在能力上的相互协调、在空间上的合理分布,具体选址还要遵循交通导向、城规导向、地形导向、经济适应和设施配套等原则。

  物流园区的规模一定要市场需求出发,合理设计,不能把物流园区当成一个筐,什么都往里装。既要考虑未来发展,也要服务当前实际。

  物流园区招商难,缘由在哪?

  由于开发建设物流园区的投资相当巨大,土地占用多,并受城市发展、产业结构变化等因素的影响较大,稍有不慎,便会造成巨大的浪费或投资失误。因此,科学地确定物流园区的市场需求和战略定位,完善战略规划的细节和服务体系的设计,成了当下物流园区开发建设的当务之急。

  物流园区的战略定位工作要解决的问题,就是根据市场调研的结果,确定项目开发建设的战略思想和基本原则,明确项目的战略发展目标,根据市场调研的实际情况和各种关联因素,确定项目主要功能,明确项目的空间布局,给出重点服务功能构建、重点项目构建的基本战略发展意见。

  在具体的市场调研中,要确认当地物流需求是不是产地物流?如果是,那么主要企业是谁?主要产品是什么?如果是销地物流,那么主要需求企业是谁?需求什么?如果是中转地物流,本地的相关设施和渠道是否满足物流中转需求?因此,通过实地调研,分析项目周边的可能竞合对手及其相关企业,寻求可供选择的差异化策略。不但可以印证和调整项目的战略预判,更要确认潜在客户的具体名单,为下一步的招商奠定基础!

  提高物流园区的竞争力,从何入手?

  去年底,传化物流基地推出“路港快线”在业内引起不同的反响。物流园区未来的发展趋势,就是成为第四方物流运营平台!即是物流空间提供商,也是物流服务平台运营商。但是,不能既当裁判员,也当运动员,换句话说,不可以介入第三方物流业务,而是要集中精力于物流园区的服务平台搭建。

  物流园区的服务体系包括以下几个方面:一是为入驻企业和客户提供基本的保安、保洁、工程维修等专业性物业管理服务。二是提供办理工商注册、税务登记、银行开户、统一开具发票、办理行政许可等一体化行政服务。三是为入驻企业提供人力资源、财务记账、法律合同等企业管理服务。四是为入驻企业提供业务信息,提供辅助性业务服务(如配送、装卸等)五是提供贷款、担保、保险、融资租赁和仓单质押等物流金融服务。

  物流园区作为城市基础性设施,地方政府要统一规划,避免同质化竞争和重复建设,并提供相应的土地、税收和资金扶持。



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